亚博体育(可信吗) 置业三四线城市,你不可不知的几条准则!

亚博体育(可信吗),这几年,一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三四线城市的主意,纷纷跑到三四线城市去炒房。

数据显示,截至今年2月份,成交量方面,一线城市同比降16.3%,二线城市同比增长76.69%,三线城市同比增长35.84%。数据还显示,在所有成交土地中,三四线城市占比明显提高,今年前2个月三四线城市占比提升了5.7%。从卖房子的角度来说,这的确是值得欣喜的。

数据层面,4月份的数据还没公布,我们这里暂时选择的是3月份的数据。先来看看环比和同比:

以上环比数据我们能明显发现一个特点,在3月份环比top20中,三四线城市明显增多,而他们的同比数据又比较低,环比与同比之间的差值比较小,说明这些城市的房地产是短期内涨上来的,也进一步说明资金在近几个月内明显流入三四线城市。

而从1-3月份商品房销售额来看,中西部也明显超过了东部:

这种趋势,也从近期的部分媒体的报道中得到印证,比如唐山、沈阳、烟台、东戴河等地的楼市有大量来自北京、深圳和上海等地的购房者。

然而,三四线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗?

首先,我们来看看国际上的经验。

从美国的城市化经验来看,上世纪50年代以来,美国25万以下城市的人口基本保持稳定,而100万以上的城市人口比重从26%上升到56%。

从日本的城市化经验来看,大城市的人口比例从1960年的43%上升到2010年的67%。东京、大阪、名古屋三大城市圈都持续获得了人口流入。

也就是说从国际经验来看,人口是向大城市聚集的。

其次,人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素:

第一,这个地方经济怎么样,能不能让大家能找到工作;

第二,这个地方有没有足够的学校,让孩子能上学;

第三,这个地方有没有足够的医院,让大家可以看病。

从经济上看:

长期来说,一个城市的经济占全国经济的比例应该会和这个城市的人口占全国人口的比例趋紧一致。也就是说,一个城市的经济份额和人口份额的比例应该趋近于1。

其实这很好理解,如果一个城市的人均gdp高,也就是说这个城市赚钱更容易,那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市,直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。

事实上,oecd(经济合作与发展组织)在2012年对248个城市的经济份额和人口份额的比例做过调查,平均数和中位数都在1左右。

经济和人口比例:

我们来看看中国的数据。中国4个一线城市经济份额和人口份额的比例超过2,大部分二线城市都超过1,而三四线城市在1左右。

按照之前的分析,就算一二线城市的生活成本更高,但由于很多一二线城市的gdp份额远高于人口份额,因此这些城市依然对其他区域的人有很大的吸引力的。

从教育资源来看:

北京和上海普通高中的学生和老师的人数比分别为8和9,一二线城市聚集的江浙地区这一比例在10左右,而中西部地区,比如江西,这一比例高达17.5。

优质的教育资源明显集中在一二线城市里。

从医疗资源看:

北京每1000人拥有的执业医师接近4人,浙江接近3人,而中西部地区普遍在2人左右甚至更低。

优质的医疗资源也集中在一二线城市。

除此之外,从城市的基础设施看,一二线城市的公共交通也远比三四线城市发达。

因此,无论从国际经验来看,还是从数据的现状来看,未来人口会继续流入一二线城市。

所以在三四线城市买房置业的人,一定要评估一下城市的经济、教育资源、医疗资源、基础设施等方面怎么样,未来是否能吸引更多的人口流入。

究竟三四线哪里的房产值得买?

首先,房子的持有周期不同,又长又短,根据长周期能得出一个结论;短周期又是一个结论。也就是说短期不值得买,长期看又或许值得持有。

其次,和房子相关要素太多,政策、货币、人口、外部环境等等,这些要素每一个都是在不断的变化中,难以定量的进行估计;

再次,做投资最好能量化,而不只是定性,因为只要知道其合理的价值,才能结合时下的情况和发展,做出投资决策,给自己留足安全垫,防止被套在半山腰上。

不过,最近的楼市局面,即核心城市房价几乎恒定状态,三四线城市价格浮动的状态,恰好给了我们一个最佳时机可以在短期内之内评估三四线城市究竟是高估还是低估。

如果我们观察最近行情火爆的三四线城市会发现,其中最为重要的一条主线就是那些环绕在核心城市周围的三四线城市。这些城市火热的主要原因表面上是核心城市的资金外溢,但其实我们认为背后更深的逻辑是由于核心城市的辐射范围迅速扩张以及由此而衍生出来的在核心城市高房价作用下,核心城市内部有效需求的挤出效应。

我们需要清楚一点,买房需要考察基本面,而不是追着行情走,行情有真有假,基本面还是那几点,人口是否净流入,产业结构是否符合趋势、基础设施是否跟得上。而廊坊距离北京稍远,利好政策相较燕郊、固安等区域较少,所以价格还有1万出头的新房,今天我们就为大家推荐几个。

荣盛阿尔卡迪亚花语城

在售 ¥ 18000 元/㎡

综合评价: [ 普通住宅 ]

开盘时间: 2017年3月18日 产权:70年

主力户型: 一居(建面59㎡) 三居(建面102㎡)

楼盘地址: 廊坊 东方大学城内张衡路与毕昇路交口

荣盛阿尔卡迪亚花语城8-14、8-16共计2栋楼在售。 8-14号楼户型面积为107平三居、77平两居;8-16号楼户型面积为88平三居,均价18000-19000元/平。2019年底毛坯交房。物业费2.05元/平*月,70年产权。首付可分期,本地购房者先期首付20%,2018年3月前补交10 %,外地购房者先期首付30%,2018年3月前补交20%。

荣盛阿尔卡迪亚花语城是离大学最近的项目,优先使用大学城配套,华联超市就在项目马路对面。现在可以上下庄头小学,学校教育水平相对一般,缺乏教育资源也是东方大学城的一个缺点,不过项目有自建幼儿园,可以解决业主子女入幼的问题。

宏泰·龙河枫景

在售 ¥ 19000 元/㎡

综合评价: [ 普通住宅 ]

开盘时间: 2017年4月21日 产权:70年

主力户型: 三居(建面97㎡) 三居(建面108㎡)

楼盘地址: 北京周边 安次龙河高新区建设南路与富康道交口西南角(富士康西侧)

宏泰·龙河枫景11号楼。 宏泰·龙河枫景均价19000-20000元/平,物业费2元/平*月,70年产权,预计2018年6月毛坯交房。项目11号楼3个单元,1单元16层,2、3单元11层,2梯4户。户型为83-114平2-3居。

宏泰·龙河枫景位于安次区龙河畔,配套可基本满足生活所需,区域范围内有学校及幼儿园,相对较为便利,项目距离廊坊高铁站约4公里左右,交通较为便利,但项目距离高速较远,且由于位于城区南部,距离北京相对较远。

廊坊孔雀城大学里

在售 ¥ 22000 元/㎡

综合评价: [ 普通住宅 写字楼 ]

开盘时间: 2017年3月24日

主力户型: 三居(建面89㎡) 二居(建面80㎡) 二居(建面80㎡)

楼盘地址: 廊坊 东方大学城内桐西路东侧

廊坊孔雀城大学里1号楼在售。 5号楼18层,3个单元,1单元为酒店,2单元为2梯12户,3单元为2梯15户,户型面积40-60平米,共计600多套房源,18000元/平,精装修,精装标准以售楼处为准,70年产权,2018年6月31日交房。

廊坊孔雀城大学里与荣盛阿尔卡迪亚花语城一河之隔,项目距离高速口4公里,配建幼儿园和小学,将来可以满足业主子女入学需求。目前周边商业配套是比较齐全的,超市、餐馆、粮油店都在小区500米范围之内。项目由华夏幸福集团开发,华夏幸福的楼盘京周边名声鹊起,楼盘品质较好,其物业为国家一级资质物业,服务良好。廊坊孔雀城大学里此次推的新房源位于廊坊开发区内,距离高速口2公里,项目紧靠廊和坊金融街,周边银行、酒店、超市、医院俱全,生活气息比较浓厚。

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